Le truc que peu de premiers investisseurs connaissent pour financer leur premier plex

Beaucoup de gens abandonnent l’idée d’acheter un plex parce qu’ils pensent ne pas avoir assez d’options de financement. En réalité, il existe plusieurs stratégies peu connues, et souvent combinables entre elles, qui changent complètement l’équation.

Le RAP : utiliser votre REER même pour un immeuble à revenus.

Si vous achetez un immeuble et que vous prévoyez y habiter, le Régime d’accession à la propriété peut vous permettre de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER, sans impôt immédiat, pour votre mise de fonds. C’est une option que beaucoup de premiers acheteurs de plex ne considèrent même pas, simplement parce qu’ils ne savent pas qu’un duplex, un triplex ou même un immeuble de plusieurs logements peut être admissible, tant que vous occupez l’un des logements comme résidence principale.

Le CELIAPP : le compte le plus mal connu, et pourtant le plus payant.

Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété combine le meilleur des deux mondes : vos cotisations sont déductibles d’impôt, comme un REER, et vos retraits pour l’achat sont ensuite complètement libres d’impôt, comme un CELI. Vous pouvez y cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un maximum de 40 000 $ à vie.

Et oui, un plex peut être admissible. Exactement comme pour le RAP, un immeuble de plusieurs logements compte comme « logement admissible » tant que vous prévoyez y vivre comme résidence principale dans l’année suivant l’achat, même si vous louez les autres logements. Le vrai avantage : le CELIAPP et le RAP peuvent être combinés pour le même achat, ce qui peut donner accès à des dizaines de milliers de dollars de mise de fonds provenant directement de votre épargne, avec un avantage fiscal double.

Le prêt REER : une stratégie plus audacieuse, mais très efficace.

Voici une stratégie que très peu de premiers acheteurs connaissent. Si vous n’avez pas (ou pas assez) d’argent déjà accumulé dans un REER, plusieurs institutions financières, notamment des compagnies d’assurance, offrent un « prêt REER » : elles vous prêtent une somme spécifiquement pour cotiser à votre REER.

Comment ça fonctionne concrètement. Vous empruntez le montant, vous le cotisez immédiatement à votre REER, ce qui vous donne droit à une déduction d’impôt tout de suite (souvent un bon retour d’impôt le printemps suivant). La règle importante à connaître : les fonds doivent rester dans le REER au moins 90 jours avant de pouvoir être retirés dans le cadre du RAP. Après ce délai de 90 jours, vous retirez le montant du REER pour votre mise de fonds, et vous remboursez l’emprunt initial, en partie avec le retour d’impôt obtenu.

Pourquoi c’est utile pour un premier plex. Ça permet de créer de la mise de fonds « à partir de rien », simplement en profitant du délai entre la cotisation et le retrait. Ce n’est pas une stratégie pour tout le monde, et elle demande une bonne planification (le prêt doit être remboursé, et les fonds doivent être immobilisés 90 jours), mais pour quelqu’un de discipliné, c’est un outil puissant que très peu de gens explorent avant de parler à un bon conseiller ou courtier hypothécaire.

L’achat-occupant : la stratégie qui change les règles du financement.

Occuper l’un des logements de votre immeuble, même temporairement, peut vous donner accès à une mise de fonds minimale plus basse et à des conditions de prêt plus avantageuses que si vous achetiez uniquement à des fins locatives. C’est une des façons les plus efficaces d’entrer dans le marché des plex avec moins de capital de départ, et c’est justement ce qui ouvre la porte au RAP et au CELIAPP vus plus haut.

Acheter en groupe : partager la mise de fonds pour partager l’occasion.

Acheter à deux, trois ou même quatre personnes (des amis, de la famille, ou des partenaires d’affaires rencontrés dans un club d’investissement immobilier) permet de diviser la mise de fonds requise, et souvent d’accéder à un immeuble plus payant que ce que chaque personne aurait pu se permettre seule. C’est une stratégie de plus en plus populaire chez les premiers investisseurs qui ont un bon revenu mais peu de capital de départ.

Le vrai travail se fait avant l’achat, pas après. Une convention entre copropriétaires ou actionnaires, rédigée par un notaire ou un avocat, doit prévoir à l’avance qui gère quoi, comment les profits et les dépenses se partagent, et surtout, ce qui arrive si l’un des partenaires veut vendre sa part ou si une mésentente survient. Sans ce document, un achat en groupe qui commence bien peut devenir compliqué plus tard.

Deuxième hypothèque et prêt vendeur : compléter la mise de fonds sans tout sortir de vos poches.

La deuxième hypothèque est un prêt additionnel, enregistré en deuxième rang derrière votre hypothèque principale, souvent offert par un prêteur privé. Elle peut servir à compléter une partie de la mise de fonds quand vos économies ne suffisent pas tout à fait. Attention : ce n’est pas permis avec tous les types de financement (les prêts assurés par la SCHL, par exemple, exigent que la mise de fonds provienne de vos propres ressources), donc c’est une stratégie à valider avec votre courtier hypothécaire avant de magasiner un immeuble, pas après avoir fait une offre.

Le prêt vendeur, dans certaines transactions, permet au vendeur de financer lui-même une partie du prix de vente, en retour de paiements que vous lui faites directement, un peu comme une deuxième hypothèque, mais avec le vendeur comme prêteur plutôt qu’une institution. Ça réduit d’autant ce que vous devez emprunter à la banque, et ça peut débloquer une transaction qui, autrement, ne se serait pas conclue. C’est plus fréquent qu’on le pense, surtout avec un vendeur pressé de vendre ou sans besoin immédiat de tout l’argent de la vente.

Prêteurs A, B, C et privés : des outils, pas un dernier recours.

Beaucoup de gens pensent qu’il n’existe qu’un seul type de prêteur, celui de leur banque habituelle. En réalité, il existe plusieurs catégories, et bien utilisées, elles peuvent devenir un vrai tremplin plutôt qu’un compromis.

Les prêteurs A, ce sont les grandes banques et institutions traditionnelles. Ils offrent les meilleurs taux, mais demandent un bon dossier de crédit, un revenu stable et bien documenté, et un ratio d’endettement dans les normes.

Les prêteurs B, des institutions alternatives moins connues du grand public, sont plus flexibles sur le revenu (travailleur autonome, revenu variable) et acceptent un dossier de crédit un peu moins parfait, en échange d’un taux plus élevé et généralement d’une mise de fonds plus importante.

Les prêteurs privés (des particuliers, des syndicats d’investisseurs ou des sociétés de prêt privées) sont les plus flexibles de tous, avec très peu d’exigences de crédit, mais aussi les taux les plus élevés et des frais additionnels.

Comment s’en servir intelligemment. La meilleure stratégie n’est pas de chercher le prêteur « parfait » du premier coup : c’est souvent de commencer avec un prêteur privé ou B pour saisir une occasion ou compléter un premier dossier plus serré, puis de rebâtir son profil (revenu stable, historique de paiements) pendant quelques mois ou années, et de refinancer ensuite vers un prêteur B, puis éventuellement A, à mesure que le dossier s’améliore. Utilisé de cette façon, un prêteur B ou privé n’est pas un aveu d’échec : c’est une étape de transition, le temps de bâtir le dossier qui donnera accès aux meilleures conditions plus tard.

Les autres pistes trop souvent oubliées.

Un cosignataire (parent, conjoint, partenaire d’affaires) peut renforcer votre dossier si votre revenu seul ne suffit pas.

Un don familial documenté correctement peut compléter une mise de fonds sans compliquer votre financement.

Ce qu’il faut retenir.

Le financement d’un premier plex n’est presque jamais une porte fermée : c’est souvent une question de connaître les bonnes options et de les combiner intelligemment. RAP, CELIAPP, prêt REER, achat en groupe, deuxième hypothèque, prêt vendeur, prêteurs B ou privés : ce qui semble impossible sur papier devient souvent très faisable une fois qu’on regarde toutes les avenues disponibles, et qu’on les assemble avec la bonne stratégie.